Dlaczego nie powinieneś iść do swojego zwykłego banku po kredyt hipoteczny

17 lutego 2021
Category: Koszty Zamknięcia

Ludzie są stworzeniami z przyzwyczajenia. Zwykle kupujemy pastę do zębów tej samej marki, samochód tej samej marki i robimy zakupy w tych samych sklepach, które mieliśmy w przeszłości. A kiedy przychodzi pora na kredyt hipoteczny na zakup lub refinansowanie domu, często udajemy się prosto do naszego zwykłego banku.

Co jest dużym błędem.

Niedawny raport Biura Ochrony Konsumentów wykazał, że prawie połowa wszystkich ankietowanych kredytobiorców hipotecznych poważnie rozważała tylko jednego kredytodawcę przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Ponad trzy czwarte złożyło wniosek tylko do jednego pożyczkodawcy przy uzyskaniu pożyczki.

Dlaczego to jest problemem? Ponieważ to samo badanie wykazało, że oprocentowanie konwencjonalnego 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu może różnić się między pożyczkodawcami o ponad pół punktu procentowego. Może to oznaczać różnicę w wysokości ponad 70 USD miesięcznie w spłacie kredytu hipotecznego w wysokości 250 000 USD lub nawet 36 000 USD w okresie trwania pożyczki.

Więc tak, warto rozejrzeć się, gdy myślisz o hipotece.

Duże różnice między pożyczkodawcami

Oczywiście nie ma nic złego w uzyskaniu kredytu hipotecznego w zwykłym banku. Może się okazać, że oferują najlepsze warunki dla osoby z Twoim profilem kredytowym i finansowym w zakresie rodzaju kredytu, którego szukasz. Ale szanse są przeciwne – istnieje tak duża różnorodność stawek i warunków oferowanych przez różnych pożyczkodawców hipotecznych, że wymagałoby prawdziwego szczęścia, aby Twój zwykły bank okazał się tym, który akurat ma najlepszą ofertę. ty.

Dla większości konsumentów dom jest najdroższą rzeczą, jaką kiedykolwiek kupią. Ilość pieniędzy i czas potrzebny na typowy kredyt hipoteczny sprawiają, że bardzo małe różnice w warunkach dwóch konkurencyjnych ofert pożyczkowych mogą stanowić poważną gotówkę. Biorąc to pod uwagę, zaskakujące jest, że ludzie nie są bardziej agresywni w kupowaniu kredytu hipotecznego niż są.

Różnice w oprocentowaniu kredytów hipotecznych to tylko jeden czynnik, który należy wziąć pod uwagę przy zakupie kredytu hipotecznego, chociaż mogą one mieć bardzo duży wpływ. Poniżej przedstawiono kilka innych kwestii, które należy wziąć pod uwagę przy porównywaniu pożyczek oferowanych przez różnych pożyczkodawców – i które mogą znacznie różnić się od tego, co oferuje Twój zwykły bank.

Struktura opłat

Wszystkie kredyty hipoteczne wiążą się z opłatami, zwanymi również kosztami zamknięcia. Są to dodatkowe opłaty, które pożyczkodawca wnosi częściowo w celu pokrycia wydatków związanych z pożyczką, takich jak składanie wniosków prawnych i uzyskiwanie raportów kredytowych, ale także jako własne opłaty za udzielenie pożyczki. W ten sposób zazwyczaj zarabiają pieniądze (odsetki zwykle trafiają do inwestorów, którzy kupują pożyczkę w ramach pakietu papierów wartościowych).

Opłaty te mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy, nie tylko pod względem pobieranej kwoty, ale także samych opłat. Jeden pożyczkodawca może pobierać opłaty za coś, czego inny pożyczkodawca nie pobiera, lub może obejmować trzy usługi w ramach jednej opłaty, za którą inny pożyczkodawca pobiera oddzielnie. Nazwy używane do różnych opłat i usług również różnią się w zależności od pożyczkodawcy, co utrudnia porównywanie jabłek z jabłkami.

Pożyczki bez kosztów zamknięcia

Niektórzy pożyczkodawcy oferują tak zwane kredyty hipoteczne „bez kosztów zamknięcia. W rzeczywistości koszty zamknięcia są albo wliczane do samej kwoty pożyczki, albo są pokrywane przez naliczenie nieco wyższej stopy procentowej w celu odzyskania różnicy. Na dłuższą metę nadal ponosisz koszty zamknięcia, ale zrobienie tego w ten sposób może mieć sens dla osób, które chcą z góry zminimalizować wydatki z własnej kieszeni.

Punkty rabatowe

Punkty rabatowe, często nazywane po prostu „punktami, to szczególny rodzaj opłat, który zasługuje na osobne wyjaśnienie. Większość pożyczkodawców daje możliwość zakupu niższego oprocentowania, płacąc za punkty. Każdy punkt kosztuje 1 procent kwoty pożyczki i zwykle zmniejsza stopę procentową o jedną ósmą do jednej czwartej procenta.

Porównując koszty zamknięcia od pożyczkodawcy do pożyczkodawcy, najpierw chcesz porównać oferty bez punktów. Ułatwia to porównanie podstawowych kosztów i stóp procentowych. Następnie idź naprzód i oblicz punkty, jeśli zdecydujesz się to zrobić.

Zaliczka

Wiele osób nie zdaje sobie z tego sprawy, ale wymagania dotyczące zaliczki mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy. Jeden pożyczkodawca może przyjrzeć się Twojemu profilowi ​​i domowi, który chcesz kupić, i zażądać 10-procentowej obniżki, podczas gdy inny może pozwolić Ci na utrzymanie się tylko za 5%.

Przykładem tego są nowe programy pożyczkowe autoryzowane przez Fannie Mae i Freddie Mac, które wymagają jedynie 3-procentowego obniżenia w stosunku do 30-letnich pożyczek dla pożyczkobiorców z dobrym kredytem. Jednak nie wszyscy pożyczkodawcy oferują obecnie ten produkt. Jeśli więc interesuje Cię minimalna zaliczka bez korzystania z FHA, Twój zwykły bank może nie oferować tego konkretnego rodzaju pożyczki.

Elastyczność

Po rozpoczęciu procesu aplikacyjnego, ile masz miejsca, jeśli coś się zmieni? Na przykład niektórzy pożyczkodawcy zezwalają na jednorazową korektę, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie po zablokowaniu stawki. Niektórzy mogą pobierać za to opłatę; inni nie. A niektóre banki w ogóle nie zmienią zablokowanego kursu. Ale to kolejna rzecz, którą należy wziąć pod uwagę, patrząc na różnych pożyczkodawców.

Programy pożyczkowe

Twój zwykły bank prawdopodobnie nie powie Ci o opcjach kredytu hipotecznego, których nie oferuje. Będą chcieli twojego biznesu. Jednak inni pożyczkodawcy mogą oferować produkty pożyczkowe, które lepiej odpowiadają Twoim potrzebom.

Jednym z przykładów może być pożyczka USDA na rozwój obszarów wiejskich. Stosunkowo niewielu pożyczkodawców je oferuje – zazwyczaj musisz skontaktować się z lokalnym biurem USDA, aby uzyskać listę. Ale jeśli jesteś kupującym domem po raz pierwszy, który mieści się w granicach dochodu i innych kwalifikacjach, te pożyczki bez obniżenia ceny są trudne do pokonania.

Innym przykładem mogą być pożyczki portfelowe. Są to kredyty hipoteczne, które pożyczkodawca utrzymuje we własnych księgach lub sprzedaje inwestorom, z którymi mają bezpośrednie relacje, zamiast przekazywać je za pośrednictwem Fannie Mae, Freddie Mac, FHA lub innej agencji.

W rezultacie pożyczkodawca może ustanowić własne wytyczne, zamiast postępować zgodnie z wytycznymi agencji. Może to zapewnić większą elastyczność kredytobiorcom, którzy nie mogą lub nie chcą spełnić wymagań dotyczących pożyczek zabezpieczonych przez agencję. Takie pożyczki są często popularne wśród właścicieli firm, którzy mają trudności z udokumentowaniem swoich dochodów lub nie chcą otwierać swoich ksiąg przed osobami z zewnątrz, ale mogą udowodnić swoją zdolność kredytową w inny sposób. Innym przykładem może być osoba, która niedawno ogłosiła upadłość i wróciła do zdrowia, ale nie może kwalifikować się do tradycyjnego kredytu hipotecznego. Lub każdego, kto ma możliwości finansowe, ale nie może spełnić surowych wymagań dotyczących konwencjonalnej pożyczki.

Wybór pożyczkodawcy

Kupując kredyt hipoteczny, warto zacząć od przyjrzenia się różnym pożyczkodawcom – zajrzyj do dużych banków, banków lokalnych, spółdzielczych kas pożyczkowych, pożyczkodawców niebankowych i brokerów hipotecznych, aby zobaczyć, jakie warunki oferują.

Następnie zawęź listę do dwóch lub trzech i poproś o podanie szczegółowych wycen i zestawień cen tego, co chcą zaoferować. Wysyłaj swoje zapytania do wszystkich tego samego ranka lub po południu, abyś wiedział, że pracują po tych samych stawkach rynkowych, które mogą się zmieniać co kilka godzin. Możesz nawet złożyć wniosek do każdego z nich, tak aby potrzebowali odpowiedzi, przedstawiając szczegółowe oszacowanie w dobrej wierze, z uwzględnieniem wszystkich kosztów. Następnie porównaj oferty obok siebie i dokonaj wyboru.

Nie musisz nawet iść do pożyczkodawcy, który ma biuro w Twojej okolicy. W dzisiejszych czasach kredyty hipoteczne są powszechnie kupowane i składane online, a odpowiednie dokumenty i inne informacje są przesyłane elektronicznie. Możesz nawet prowadzić interesy z pożyczkodawcą w innym stanie, o ile ma on licencję na prowadzenie interesów w Twoim. Kiedy przychodzi czas na zamknięcie, spotykasz się z prawnikiem lub agencją tytularną, która działa w imieniu pożyczkodawcy, aby podpisać wszystkie dokumenty, spotykając się w jego biurze, a czasem nawet we własnym domu.

Może to być czasochłonne i może wydawać się pracochłonne, ale biorąc pod uwagę ilość pieniędzy, które będą w to zaangażowane, dokładne zbadanie opcji kredytu hipotecznego to dobrze spędzony czas.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy