Przewodnik po twardych pieniądzach dla inwestorów w nieruchomości

17 lutego 2021

Po krachu mieszkaniowym w 2008 r. Inwestorzy nieruchomości zostali odcięci od większości źródeł finansowania nieruchomości typu fix and flip oraz domów na wynajem. Ale dziś inwestorzy poszukujący finansowania na inwestycje w nieruchomości mają więcej możliwości niż kiedykolwiek.

Pożyczkodawcy zorientowali się, że istnieje stłumiony popyt na kapitał w celu sfinansowania dużej liczby dostępnych nieruchomości. Podjęli kroki, aby wypełnić tę lukę, a to zmieniło sposób, w jaki inwestorzy w nieruchomości finansują nieruchomości.

To prawda, że ​​pieniądze podążają za okazją. Kapitał napłynął do niszowych pożyczkodawców, którzy specjalizują się w finansowaniu nieruchomości inwestycyjnych. To świat pożyczek za twarde pieniądze.

Pożyczkodawcy twardych pieniędzy współpracują głównie z inwestorami w nieruchomości i zapewniają kapitał na zakup i renowację nieruchomości. Dobrze rozumieją specyficzne potrzeby inwestora, dzięki czemu działają zupełnie inaczej niż typowy kredytodawca hipoteczny.

W tym przewodniku odkryjesz:

  • Co to są twarde pieniądze?
  • Dlaczego warto korzystać z twardych pieniędzy?Jak działa pożyczka na twarde pieniądzeCeny i warunki twardych pieniędzyPrzykład pożyczki na duże pieniądzeCzego pożyczkodawcy potrzebują od pożyczkobiorcyCzego szuka pożyczkodawcaJak kupować najlepszego pożyczkodawcę twardych pieniędzyJak korzystać z kalkulatora pożyczki na twarde pieniądzeAby omówić ten temat w czasie rzeczywistym z odnoszącymi sukcesy profesjonalistami zajmującymi się inwestowaniem w nieruchomości, odwiedź Forum pożyczek twardych i prywatnychCo to jest pożyczka na twarde pieniądze?Pożyczka pieniężna jest finansowaniem opartym na aktywach, zwykle wykorzystywanym przez inwestorów na rynku nieruchomości w przypadku projektów krótkoterminowych, takich jak fix and flips lub nieruchomości dochodowych, które zostaną odnowione i refinansowane. Twarde pieniądze nazywano „łatwymi pieniędzmi na twardych warunkach.

    Finansowanie zagrożonych nieruchomości jest znacznie bardziej ryzykowną propozycją dla pożyczkodawcy, więc stawki są wyższe, a warunki są krótsze. Ale pożyczkodawcy z dużymi pieniędzmi z łatwością rozważą nieruchomości i pożyczkobiorców, czego nie chcą tradycyjni pożyczkodawcy.

    Nawet w przypadku bardzo zniszczonych nieruchomości pożyczkodawca bierze pod uwagę „wartość po naprawie nieruchomości jako część swoich kryteriów udzielania pożyczki. Omówimy to bardziej szczegółowo w przyszłości.

    Dlaczego warto korzystać z twardych pieniędzy na inwestycje w nieruchomości?Nawiązaliśmy już do kryteriów kredytowych. Pożyczkodawcy twardych pieniędzy zajmują się finansowaniem nieruchomości inwestycyjnych – nie jest to typowy dom marzeń właścicieli domów.

    W większości przypadków nieruchomości inwestycyjne wymagają pracy, aby w pełni wykorzystać ich potencjał. Zwykle oznacza to, że jest to albo do odsprzedaży (model fix and flip), albo do zakupu i renowacji wynajmowanej nieruchomości.

    Twarde pieniądze dla inwestorów w nieruchomości są realną opcją dla tych, którzy nie mają głębokiej kieszeni, aby zapłacić gotówką za każdą zakupioną nieruchomość.

    Nawet przy wyższych stawkach i krótszych terminach pożyczanie twardych pieniędzy to po prostu gra liczbowa. Kiedy koszt nieruchomości, naprawy i finansowanie przynoszą zysk, wtedy twarde pieniądze mogą być dobrym wyborem.

    Pomyśl o tym tym, którzy odrzucają wyższe stawki. Jeśli nie masz innego źródła finansowania, część czegoś jest lepsza niż wszystko. Jeśli musisz odejść od umowy z powodu braku funduszy, może się okazać, że twarde pieniądze są w końcu dobrym wyborem.

    Trzy najważniejsze powody, dla których warto pożyczać twarde pieniądze na nieruchomości inwestycyjne
  • Czas – pożyczkodawcy twardych pieniędzy znają nieruchomości inwestycyjne. Działają szybko, aby zatwierdzać wnioski i finansować nieruchomość oraz projekt renowacji.
  • Kryteria zatwierdzenia – pożyczkodawcy twardych pieniędzy sfinansują nieruchomości i ludzi, których inni pożyczkodawcy nie będą. Elastyczność – pożyczkodawcy twardych pieniędzy wiedzą, że nawet najlepiej opracowane plany mogą się nie udać. Kiedy to się dzieje, pożyczkodawcy twardych pieniędzy są bardziej zwinni niż duża instytucja.Jak działa finansowanie twardymi pieniędzmi?Pożyczki za twarde pieniądze są zamykane znacznie szybciej niż typowa pożyczka na 45 dni. W inwestowaniu w nieruchomości czas jest zawsze najważniejszy, a większość zakupów nieruchomości inwestycyjnych musi nastąpić w ciągu dni, a nie tygodni.

    Pożyczkodawcy twardych pieniędzy specjalizują się w ubezpieczaniu i szybkim zamykaniu kredytów inwestycyjnych na nieruchomości. Nierzadko proces składania wniosku trwa tylko dzień lub dwa, a zamknięcie może nastąpić w ciągu zaledwie tygodnia.

    Skąd więc pożyczkodawcy twardych pieniędzy mogą pożyczyć pieniądze? Otrzymują fundusze od prywatnych pożyczkodawców – osób fizycznych, a nie instytucji. Prywatni pożyczkodawcy lokują swój kapitał u pożyczkodawców, którzy przeznaczają swoje pieniądze na pracę, przynosząc zyski.

    Pożyczkodawcy twardych pieniędzy następnie udostępniają ten kapitał inwestorom w celu wykorzystania go na zakup i renowację nieruchomości inwestycyjnych. W większości przypadków pożyczkodawca jest odpowiedzialny za gwarantowanie pożyczki i obsługę pożyczki, w tym za weryfikację pożyczkobiorców, ocenę nieruchomości, rozdzielanie funduszy i zbieranie dochodów. Większość pożyczek na twarde pieniądze jest udzielana tylko na kilka miesięcy lub najwyżej na kilka lat.

    Katalog pożyczkodawców twardych pieniędzyCzy twarde pieniądze to to samo, co brak pieniędzy?Chociaż pożyczki w postaci twardych pieniędzy zapewniają fundusze zarówno na zakup, jak i remonty, NIE są to pożyczki „bez pieniędzy. Pożyczkobiorca musi mieć skin w grze w formie zadatku w momencie zamknięcia.

    Na zamknięciu inwestor zazwyczaj otrzymuje fundusze na zakup nieruchomości oraz „losowanie. Losowanie daje inwestorowi gotówkę na rozpoczęcie remontu. W miarę postępów projektu inwestor żąda dodatkowych losowań. Przy każdym losowaniu pożyczkodawca oceni postęp prac remontowych.

    Również w tym czasie oczekuje się, że inwestor będzie dokonywał płatności wyłącznie odsetkowych na rzecz pożyczkodawcy. Gdy nieruchomość zostanie odnowiona i odsprzedana (lub refinansowana), inwestor płaci saldo pożyczki wraz z kwotą główną i odsetkami.

    Pożyczka pożyczkodawcy twardych pieniędzy na względy wartościWielu nabywców domów jest obecnie zobowiązanych do obniżenia ceny domu o co najmniej 20%. Na przykład w przypadku domu o wartości 100 000 USD kupujący musiałby wpłacić 20 000 USD jako zaliczkę i otrzymać pożyczkę w wysokości 80 000 USD.

    Dlaczego kupujący potrzebuje 20% w dół?

    Ponieważ współczynnik kredytu do wartości pożyczkodawcy (LTV) wynosi 80%. Pożyczkodawca pożyczy 80% wartości domu. Pożyczkodawcy rzadko, jeśli w ogóle, pożyczają 100% na zakup domu. Żadnych pieniędzy, 100% pożyczek jest zbyt ryzykowne. Jeśli nabywca domu nie wywiąże się z zobowiązań, pożyczkodawca jest na haku o więcej niż może być warta nieruchomość.

    Teraz zastosujmy to do pożyczki twardej. Pożyczkodawca twardych pieniędzy podejmuje jeszcze większe ryzyko, a ze względu na to ryzyko jego wskaźniki kredytu do wartości są znacznie niższe. W przypadku nieruchomości wartej 100 000 USD pożyczkodawca może pożyczyć tylko 65 000 USD. To 65% LTV.

    Czy to oznacza, że ​​kupujący musi wnieść zaliczkę w wysokości 35 000 USD? Nie, a oto dlaczego. Większość pożyczkodawców opierają LTV na wartości nieruchomości PO jej naprawie.

    Pożyczanie twardych pieniędzy: oprocentowanie i warunki pożyczkiWłaśnie dowiedziałeś się, jak różnią się wskaźniki wartości kredytu do wartości w przypadku pożyczek za twarde pieniądze. Teraz przyjrzyjmy się jeszcze innym aspektom pożyczania twardych pieniędzy.

    • Długość pożyczki: pożyczki pieniężne mają być krótkoterminowym, tymczasowym finansowaniem. Pożyczkodawca chce szybko wejść i wyjść, a wyższe stopy procentowe są zachętą do tego.
    • Oprocentowanie: nie jest niczym niezwykłym, aby zobaczyć stawki dwucyfrowe. Różni się znacznie – i może opierać się na lokalizacji, ryzyku lub wielu innych czynnikach.Punkty początkowe: Punkty to procent wypłacany z góry za dostęp do finansowania. To też się różni. Zawsze pytaj potencjalnego pożyczkodawcę o punkty.Opłaty: Istnieją koszty związane z zamknięciem pożyczki, takie jak wyceny, opłaty za przelew i inne koszty administracyjne.Upewnij się, że wiesz z góry, jakich stawek, punktów i opłat możesz się spodziewać. Koszt finansowania nieruchomości wpływa na zyski, więc znajomość kosztu pieniędzy ma kluczowe znaczenie dla prognozowania zysków.

      Przykład pożyczki na twarde pieniądze

      Przełóżmy to na prawdziwym przykładzie, aby dokładnie zrozumieć, jak działa pożyczka na duże pieniądze.

      Steve znajduje nieruchomość, która wymaga dużo pracy, ale ma duży potencjał. Znajduje się w solidnej lokalizacji, która szybko przyciąga kupujących. Ta nieruchomość cierpiała przez lata zaniedbań, ale przy pewnej jakości TLC może znowu być świetnym domem – a Steve może zyskać na odpowiednich remontach i odpowiednim finansowaniu.

      Prowadzi obliczenia według powszechnie przyjętych wzorów dla inwestorów w nieruchomości i składa ofertę.

      Oto podsumowanie umowy Steve’a:

      Wartość nieruchomości po naprawie (ARV) …… 100 000 USD

      65% LTV w oparciu o wartość nieruchomości… ..

      Wydatki / naprawy 65 000 USD potrzebne do sprzedaży za 100 000 USD… .. 25 000 USD

      Cena zakupu nieruchomości… 43 000 USD

      Steve zwraca się do pożyczkodawcy z umową zakupu na 43 000 USD. Pożyczkodawca otrzymuje wycenę „podlegającą, która wynosi 100 000 USD. Podlegające wycenie są dokonywane na podstawie wartości nieruchomości podlegającej renowacji. Jest to wartość nieruchomości po naprawie.

      Pożyczkodawca stosuje stosunek pożyczki do wartości 65% LTV do ARV, więc Steve ma 65 000 dolarów finansowania pożyczki do pracy. Zaproponował 43 000 dolarów za nieruchomość, więc daje mu to 22 000 dolarów na wydatki związane z dostosowaniem nieruchomości do jej potencjału rynkowego.

      Z budżetem 25 000 USD Steve ma dwie możliwości. Może skorygować swój budżet lub będzie musiał zebrać 3000 dolarów na dokończenie renowacji. Steve nie musi przedstawiać tego na stole finałowym, ale będzie musiał wykazać pożyczkodawcy, że ma fundusze na realizację projektu. Może to być gotówka własna lub przekazana przez partnera.

      Aby sfinalizować transakcję, Steve musi również wziąć pod uwagę koszty finansowania transakcji i to, co będzie musiał wnieść do stołu zamykającego. Wcześniej, gdy przyglądaliśmy się warunkom, wspomnieliśmy o niektórych kosztach finansowania pożyczki na twarde pieniądze. Większość tych kosztów jest płacona, gdy Steve zamyka pożyczkę i kupuje nieruchomość. Oto, czego spodziewa się przynieść do stołu zamykającego.

      Koszty związane z pożyczką na twarde pieniądze *

      Kwota pożyczki 65 000 USD

      Punkty

      początkowe 3%: (65 000 $ x 0,03) = 1950 $ Odsetki proporcjonalne (1 miesiąc) 380

      Podlega wycenie 500

      Poszukiwanie tytułu / Ubezpieczenie tytułu 175

      Prorated Mienie ubezpieczenie 100

      Prorated Property Tax Prorated Mienie 400

      Opłaty rozliczeniowe dla zamykającego biura 400

      Rządowe opłaty rejestracyjne 100

      Hurt Opłata za cesję 500

      Ile kosztuje zamknięcie pożyczki na duże pieniądzePonieważ pożyczki typu „no money down nie istnieją, Steve będzie musiał pokryć te koszty z góry, aby uzyskać dostęp do 65 000 dolarów, które pożyczkodawca zgodził się pożyczyć. Korzystając z tego przykładu, jego łączna kwota wymagalna w momencie zamknięcia wyniesie 4505 USD.

      Na zamknięciu Steve przynosi potwierdzony czek lub przelewy do biura zamykającego. Agent zamykający (zwykle biuro własności lub pełnomocnik ds. Nieruchomości) sporządzi dokumenty pożyczki. Na zamknięciu, z 65 000 dolarów pożyczki Steve’a, agent zapłaci sprzedającemu 43 000 dolarów za zakup nieruchomości przez Steve’a. Przekażą również Steve’owi część z 22 000 dolarów dostępnych na pokrycie kosztów renowacji.

      Gdy Steve kończy etapy renowacji, stara się o „remis. Pożyczkodawca przygląda się pracom w toku i rozdysponuje dodatkowe środki na remont w trakcie trwania remontu.

      W trakcie remontu i pożyczki Steve jest odpowiedzialny za spłatę miesięcznych rat pożyczkodawcy. W tym przypadku miesięczna rata wynosi 380 USD na podstawie 7-procentowej pożyczki w wysokości 65 000 USD. Kiedy Steve sprzeda nieruchomość, będzie winien pożyczkodawcy 65 000 dolarów, ponieważ jego płatności były jedynie odsetkami.

      * Koszty będą się znacznie różnić. Lokalizacja i pożyczkodawca wpłyną na koszty, a także dodatkowe opłaty, takie jak ankiety, ubezpieczenie powodziowe, HOA i inne specyficzne warunki dotyczące nieruchomości.

      Co biorą pod uwagę pożyczkodawcy twardych pieniędzy, finansując nieruchomośćPrzy rozważaniu finansowania nieruchomości pożyczkodawcy często korzystają z macierzy decyzyjnej „Sześciu C. Ich celem jest zminimalizowanie ryzyka przy jednoczesnym zarabianiu pieniędzy.

      Kredytodawcy szukają nie tylko wyższych zysków, ale także bezpiecznych inwestycji, które zapewniają zwrot kapitału i solidny zwrot z inwestycji (zwrot z inwestycji). Chcą wiedzieć, jak i kiedy zostaną spłaceni i lubią budować powtarzalne transakcje z inwestorami – dlatego budowanie relacji jest ważne.

      Sześć C pożyczek twardych
    • Zabezpieczenie – pożyczkodawcy działają na rynku pieniężnym, a nie na rynku nieruchomości. Dokładnie przeanalizują wszystkie aspekty nieruchomości – jej stan fizyczny, zbywalność i potencjał zysku, między innymi, aby określić, jaki rodzaj kapitału zabezpiecza ofertę nieruchomości w zakresie jej wartości kredytu do wartości (LTV). Zastanawiają się, co jeśli. A jeśli będziemy musieli wykluczyć… z czym nam zostało?
    • Warunki – Starając się zminimalizować ryzyko i co by było, wielu pożyczkodawców dokładnie przygląda się warunkom otaczającym nieruchomość – jak wygląda rynek na docelowym obszarze inwestycyjnym? Jaka jest dostępność zasobów, innych inwentaryzacji nieruchomości i popyt na nieruchomość przy odsprzedaży lub wynajmie?Zdolność – pożyczkodawcy będą poszukiwać pewności, że pożyczkobiorca jest w stanie przeprowadzić warunki pożyczki i proponowane remonty. Przyjrzą się doświadczeniu, wynikom, partnerstwom, zasobom i istniejącym zobowiązaniom pożyczkobiorcy.Kapitał – Cała koncepcja „bez pieniędzy w inwestowaniu w nieruchomości jest myląca. Żadne transakcje w dół nie są rzadkie – i prawie nie istnieją w przypadku większości pożyczkodawców. Chociaż nie można stracić żadnych własnych pieniędzy, pożyczkodawcy nadal wymagają, aby pożyczkobiorca miał skórę w grze przy stole zamykającym.Charakter – Wielu pożyczkodawców przygląda się również charakterowi potencjalnego pożyczkobiorcy. Mogą sprawdzać przeszłość w poszukiwaniu zastawów i orzeczeń, przeszłości karnej i innych uwłaczających rejestrów publicznych.Kredyt – w przypadku pożyczek opartych na aktywach, kredyt nie jest najważniejszy, ale nadal odgrywa rolę. Dobry kredyt może stanowić różnicę między tak a nie; tak naprawdę jest to kwestia tego, jak dobrze (lub źle) pozostałe 5 „C pożyczkobiorcy wygląda dla pożyczkodawcy.Przygotuj się do zademonstrowania i udokumentowania któregokolwiek lub wszystkich z powyższych punktów swojemu brokerowi lub pożyczkodawcy.

      Wniosek o pożyczkę na twarde pieniądzeKiedy będziesz gotowy do sfinansowania następnej transakcji, oto podsumowanie tego, o co możesz się spodziewać pożyczkodawcy. Potrzebują informacji, aby ocenić sześć kategorii C, w tym Ciebie, nieruchomości i warunki rynkowe. Chociaż pożyczkodawcy w postaci twardych pieniędzy są bardziej skoncentrowani na nieruchomości niż pożyczkobiorcy, ważne jest, aby być przygotowanym na informacje, które ułatwiają zamknięcie pożyczki.

      • Wniosek o pożyczkę: Wniosek każdego pożyczkodawcy będzie inny
      • Identyfikacja osobista, w tym identyfikator prawny i numer ubezpieczenia społecznegoUmowa kupna: przedstaw podpisaną ofertę zakupuWycena ubezpieczenia mienia / informacje ubezpieczycielaBudżet na remont (w tym oferty wykonawców, jeśli dotyczy)BPO (Broker Price Opinion) lub CMA (Porównywalna Analiza Rynku), która pokazuje potencjalną wartość nieruchomości po naprawie.Każdy pożyczkodawca będzie miał inne wymagania. Zapytaj na wczesnym etapie wniosku o pożyczkę o listę wymaganych dokumentów. Pożyczkodawcy twardych pieniędzy szybko zamykają pożyczki; być przygotowanym.

        Jak znaleźć pożyczki pieniężne blisko mnie na nieruchomości inwestycyjne

        Wcześniej zacytowaliśmy powiedzenie „Pieniądze podążają za szansą. To prawda, ale prawdą jest również, że oszustwa podążają za okazją. Kiedy kapitał zaczął napływać na twardy rynek, oszuści dostrzegli możliwość obiecania finansowania, ale nie mieli prawdziwego wsparcia finansowego ani szkicowych praktyk biznesowych.



        Oszustwa związane z pożyczkodawcami twardymi pieniędzmi – i jak ich uniknąć

        Stworzyliśmy platformę Connected Investors Exchange (CiX.com), aby zebrać sprawdzonych i zweryfikowanych pożyczkodawców, którzy dysponują zapleczem finansowym i solidnymi praktykami biznesowymi, aby finansować inwestorów w nieruchomości ze wszystkich dziedzin.

        Odwiedzając witrynę CiX, odpowiesz na kilka pytań, a Twoja prośba o pożyczkę zostanie wysłana do wielu pożyczkodawców, którzy konkurują o sfinansowanie Twojej nieruchomości. To świetny sposób na uzyskanie najlepszej oferty finansowania następnej krótkoterminowej inwestycji w nieruchomości.

        Prywatne pieniądze a twarde pieniądze

        Chociaż kapitał przeznaczony na pożyczki pieniężne pochodzi od prywatnych pożyczkodawców, istnieje ważna różnica. Prywatni pożyczkodawcy to osoby, które pracują we własnym imieniu. Pożyczkodawcy twardych pieniędzy to podmioty, które działają w imieniu prywatnych pożyczkodawców, aby wykorzystać ich kapitał w celu uzyskania zwrotu. Aby lepiej zrozumieć pracę bezpośrednio z prywatnymi pożyczkodawcami, zapoznaj się z naszymi artykułami dotyczącymi prywatnych pieniędzy na blogu Connected Investors.

        Pożyczki twarde mają na celu zapewnienie krótkoterminowego finansowania nieruchomości inwestycyjnych. Często używana przez inwestorów typu fix and flip, pożyczka w twardym pieniądzu jest szybko zamykana i bardziej elastyczna niż tradycyjne pożyczki hipoteczne. Pożyczki na twarde pieniądze są często nazywane „łatwymi pieniędzmi na twardych warunkach, co oznacza, że ​​są łatwiejsze do uzyskania, ale są droższe. Inwestorzy w nieruchomości traktują koszt twardych pieniędzy jako część swoich prognoz zysków z nieruchomości typu fix i flip.

        Finansowanie może zawrzeć lub zepsuć umowę.

        Znalezienie dobrego finansowania to Święty Graal nieruchomości. Niezależnie od tego, czy jest to Twoja pierwsza, czy pięćdziesiąta transakcja, może to być najbardziej zniechęcające, ale najważniejsze wyzwanie, przed którym stoisz. Dobra wiadomość jest taka, że ​​obecnie istnieje więcej sposobów finansowania nieruchomości niż kiedykolwiek wcześniej. Jeśli wiesz, gdzie szukać, możesz znaleźć prawie nieograniczone zasoby finansowania transakcji dotyczących nieruchomości.

        Wewnętrzny przewodnik po finansowaniu inwestycji w nieruchomościprzedstawia szereg dostępnych opcji – od tradycyjnych kredytów hipotecznych i pożyczek opartych na aktywach po finansowanie społecznościowe i prywatne pieniądze. Dodatkowo zyskasz wgląd w proces finansowania i sposób myślenia pożyczkodawców. Niezależnie od tego, czy planujesz naprawić i odwrócić. . . lub kupuj i trzymaj, dowiesz się: Jakie źródła finansowania i strategie są najlepsze dla poszczególnych rodzajów inwestycji – Czego szukają pożyczkodawcy – Jak bezpiecznie zamknąć transakcje – Jak utrzymać wystarczającą płynność i chronić swoją pozycję kredytową na przyszłe transakcje – Jak uniknąć kosztownych błędów związanych z pożyczaniem – Co zrobić, gdy transakcje idą na południe – i nie tylko. Skupiając się na najważniejszym aspekcie Twojej transakcji, ta książka przygotuje Cię do sukcesu na rynku nieruchomości, jak żaden inny. Znajdź odpowiednie finansowanie, a bogactwo przyjdzie.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy